Сочи: готовую квартиру в новостройке можно купить за 3-4 млн. рублей. Строящуюся – в два раза дешевле

Сочи, пожалуй, не просто популярный, но культовый курорт Краснодарского края. И даже на фоне заграничных курортов он не теряется. Россияне охотно покупали здесь квартиры и дома. Особенно такие приобретения стали актуальны в ожидании роста цен на недвижимость, когда Сочи объявили столицей Олимпийских игр 2014 г. Но вскоре грянул финансовый кризис… Что сегодня происходит на сочинском рынке недвижимости, стоит ли сегодня рассчитывать на «олимпийское» подорожание метров, и на какие варианты летних «резиденций» могут рассчитывать покупатели?

Сегодня об этом рассказывает журнал о недвижимости Metrinfo.Ru.

Объекты: лестное позиционирование и заморозки на стройках

До 2009 г. на ожиданиях Олимпиады и дальнейшего роста спроса на курортную недвижимость Сочи активно застраивался, продавалось же жилье не так быстро, поэтому на сегодня нераспроданных новостроек довольно много. «Нет на первичном рынке Сочи и структурного дефицита, характерного для некоторых крупных городов ЮФО. Напротив, можно говорить о некотором профиците предложения во всех сегментах», - свидетельствует Илья Володько, директор MACON Realty Group. Его поддерживает и Ольга Широкова, директор Департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood: «При текущем ценнике в элит- и бизнес- сегментах явно переизбыток объектов. Правда, если вернуться к ценам 1,5-2 тыс. долл. за метр, по которым и продавался основной объем сочинской дорогой недвижимости, то возможно возникновение дефицита». Но пока до этого далеко.

И на вторичном рынке предложений тоже хватает. Однако если не принимать в расчет квартиры в новых домах, реализуемые их первыми собственниками, среди вторичных объектов нет люксового жилья. Впрочем, многие риэлторы считают, что и на первичном рынке премиум-класса практически нет: ведь дома столь высокого уровня предполагают серьезную систему охраны, собственную благоустроенную территорию, разнообразную инфраструктуру, а таких жилых комплексов – единицы (к примеру, ЖК «Russian Riviera Plaza»). Многие из тех, что позиционируются, как элитные, можно отнести только к бизнес-классу. В свою очередь, дома, которые в рекламе называются «бизнес-классом», на деле оказываются бюджетным жильем.

«Если дом находится в центре Сочи, либо курортной зоне, то его называют домом бизнес-класса независимо от того, что у него нет придомовой территории, крытого паркинга, инфраструктуры и т.д. Цены соответствуют сегменту «бизнес», но качество проекта зачастую не достает даже до уровня повышенной комфортности», - говорит Светлана Титова, менеджер отдела нового строительства компании «Олимп». Тем не менее, считается, что «на сегодня 57,2% объема первичного рынка Сочи приходится на эконом-класс, 40,5% - на бизнес-класс, 2,3% - на элитный сегмент», - сообщает Илья Володько (MACON Realty Group).

Как рассказывает Ирина Ротачева, заместитель генерального директора компании Delta estate до кризиса в Сочи больше всего строилось домов бизнес – класса. «Это монолитные и каркасно-монолитные комплексы от 9 до 22 этажей с огороженной территорией, подземной автостоянкой, не дальше 1 км от моря», - говорит эксперт. Объекты закладывались в расчете на состоятельных покупателей, а не на местных жителей. Однако кризис выявил, что спрос на дорогое жилье не столь велик. Поэтому сегодня многие стройки бизнес-класса «заморожены» (и люксовый «Russian Riviera Plaza» - тоже), а новые проекты куда скромнее.

«Доля «законсервированных» новостроек в общем объеме предложения составляет около 35%, а объектов с перенесенными на более поздние сроками ввода - около 30%», - поясняет Илья Володько (MACON Realty Group).

Цены: туда или сюда? Узнаете при сделке

Все без исключения эксперты признают, что в конце 2008-первой половине 2009 г.г. стоимость жилья в Сочи резко упала. «Больше других пострадал «бизнес – класс», - говорит Ирина Ротачева (Delta estate). В этом году ситуация не так однозначна. «Сегодня средняя стоимость квадратного метра - примерно 69 462 руб. (в эконом-классе - 66 947 руб., а бизнес-классе – 97 943 руб.), - сообщает Илья Володько (MACON Realty Group)., - и в течение 1 полугодия 2010 г. цены в среднем снизились на 3,5%: в конце 2009 г. метр стоил 71 985 руб.».

Впрочем, Ольга Широкова (Blackwood) говорит о том, что цены в большинстве комплексов растут. В частности, в ЖК «Идеал-хаус» средняя цена за квадратный метр на конец мая 2010 года составляет $5 111, а в конце 2009 г. она была $4 853. В ЖК «Новая Александрия» этот показатель вырос с $5104 за квадратный метр в марте 2010 года до $5239 в мае». О росте цен в эконом- и бизнес-сегментах говорит и Ирина Ротачева (Delta estate).

В то же время эксперты признают, что рост цен многих предложений отражает лишь некоторое оживление интереса покупателей, но не рост цен реальных сделок. Более-менее реально цены подрастают на самые ликвидные объекты – расположенные в Центральном районе и не далее чем в километре от моря. Тут стоит объяснить, что Центральный район – это непосредственно сам город Сочи, входящий в муниципальный округ Большой Сочи. Большой Сочи включает в себя также Адлерский, Лазаревский и Хостинский районы.

Самые дорогие квадратные метры - в Центральном районе, так как именно «в данной зоне расположены самые качественные гостиничные и жилые комплексы, высока концентрация социальных и развлекательных объектов инфраструктуры, и по оценкам консультантов компании MACON Realty Group, он является наиболее ликвидным», - говорит Илья Володько. Следом за ним по уровню цен, престижности и ликвидности следует Хостинский район, расположенный по береговой линии от реки Верещагинка до реки Кудепста. «Это наиболее спокойный и экологически чистый район Большого Сочи», - свидетельствует эксперт. Не сильно отличается по ценам и Адлерский район, его основная ценность в наличии аэропорта «Адлер». Именно с ним связывают свои ожидания многие инвесторы, потому что тут находится Имеретинская долина, в которой будет развернуто олимпийское строительство.

Самое дешевое жилье - в Лазаревском районе (границы от реки Шепси до Мамайского Перевала). «Район значительно удален от центра, а собственная инфраструктура района развита сравнительно слабо», - комментирует Илья Володько.

Если же говорить непосредственно о городе Сочи, то наиболее дорогое и востребованное жилье располагается вдоль Курортного проспекта, в районе администрации, парка «Ривьера», зимнего и летнего театров. Довольно популярны квартиры и дома на «Светлане» (район «Дендрария») и в районе Бочарова Ручья. В северной части города Сочи выделился экологически чистый район «Мамайка». «Этот район сочетает в себе черты курортного и спального, здесь расположены крупные санатории, небольшие кафе, рестораны, магазины, аквапарк, санаторные и общедоступные пляжи. Практически от любой точки района расстояние до пляжа не более километра (а это пятнадцать минут ходьбы)», - рассказывает Светлана Титова («Олимп»).

Востребованная вторичка

На рынке жилой фонд «старого» Сочи представлен в основном пятиэтажками. Попадаются и более-менее современные коттеджи, но больше небольших кирпичных домиков, одноэтажных, с 2-3 комнатами. Велико предложение фактически нового жилья в недавно построенных жилых комплексах, реализуемого первыми собственниками. В большинстве из этих квартир никто так и не жил и даже нет ремонта. Встречаются объекты, которые продаются на первичном рынке, но в них уже есть предложения и от собственников квартир. Цены на такие квартиры не отличаются от цен на новостройки, а стоимость квадратного метра в классической вторичке начинается от 55-60 тыс. руб. «В приличных домах, расположенных недалеко от моря (300 - 600 м), при хорошем состоянии квартиры цены увеличиваются до 80 – 90 тыс. руб. за кв. м», - сообщает Ирина Ротачева (Delta estate).

Однокомнатную квартиру площадью 42 м кв. с мебелью, бытовой техникой и сплит-системой в микрорайоне «Светлана» в километре от моря можно купить за 3,2 млн. руб. Столько же стоит и аналогичная однушка в Лазаревском, также выставленная на продажу с бытовой техникой и мебелью, но расположенная практически на побережье (до пляжа - 3-5 минут). Один из самых дешевых вариантов на вторичном рынке – малосемейка в Центральном районе Сочи, со всеми удобствами, но площадью всего 18 м кв. и в 15 минутах езды от моря. Такой вариант продается за 1,3 млн. руб. А двухкомнатная квартира в районе парка «Ривьера» площадью 52 кв.м. в панельном доме предлагается за 5,5 млн. Для сравнения - в Лазаревском квартиру такой же площади в аналогичном доме и в 5 минутах ходьбы от моря можно купить за 4,6 млн. руб.

Новостройки в избытке

Как уже говорилось, далеко не каждый сочинский застройщик может похвастаться хорошей собственной инфраструктурой и территорией объекта, не говоря уже о высокой стадии готовности. Покупатели отказываются покупать строящиеся объекты - это основная тенденция последнего времени. Здесь практически никто не строит по 214 закону и у строительных компаний есть большие проблемы с разрешительной документацией.

Если рискнуть, то можно купить квартиру стоимостью около 40 тыс. руб./кв. м: «Такие экономичные варианты, к примеру, предлагаются в ЖК бизнес-класса «Святой Стефан» и проекте клубного типа «Дом на Загородной», строительство которых только началось», - говорит Ирина Ротачева (Delta estate). Если не рисковать, то на новостройку в Сочи можно рассчитывать, располагая бюджетом в 3-4 млн. руб. и более: «Квартиры в домах готовые на 70-80% или уже сданные ГК, предлагаются по цене до 90 тыс. руб./кв. м», - сообщает эксперт. В домах, сданных год-два назад, цены могут доходить до 100-110 тыс. руб./м кв.

Среди сочинских новостроек эксперты рынка выделяют ЖК бизнес-класса «Парк Горького», «Королевский парк», «Сани Хилл», «IDEAL house» в микрорайоне Бытха, «Ривьера», а среди экономичных проектов – ЖК «Посейдон», «Весна», «Дом Пионер» и некоторые другие.

«ЖК «Ривьера» располагается в Центральном районе Сочи, на расстоянии 700 м от моря. Из сильных сторон проекта можно отметить просторный трехуровневый подземный паркинг, расширенную инфраструктуру, включающую спортивный комплекс с бассейном, сауной, фитнес-залом, косметическим салоном и т.д. и доступную цену - около 90 000 руб. за квадратный метр.

ЖК «Посейдон», расположенный на Мамайке, достаточно близок к морю – всего в 400 м. В доме будет оборудован подземный паркинг и предполагается даже собственная небольшая инфраструктура – магазины и кафе. Правда, стоимость квадратного метра здесь высока - около 100 000 руб.

А вот ЖК «Весна», напротив, весьма экономичный вариант. Объект расположен в 700 м от моря (район Новый Сочи) и обладает развитой для своего сегмента инфраструктурой, включающей подземный паркинг, круглосуточную охрану и благоустроенную территорию, квартиры в нем достаточно доступны - стоимость квадратного метра составляет около 50 000 руб. Площади квартир небольшие, поэтому бюджет покупки весьма невысокий.

Инвестиционные перспективы

Покупателей квартир в Сочи интересуют и инвестиционные перспективы своего приобретения: отдых отдыхом, но вдруг недвижимость захочется продать. Пока о существенном росте цен в обозримом будущем говорить не приходится – слишком уж много объектов, а цены на сегодняшний день даже можно считать завышенными, о чем свидетельствует и не очень активный их рост, и отсутствие активного спроса. К тому же, недвижимость в Сочи фактически строилась для приезжих, а не для местных жителей, а ведь именно горожане чаще и охотнее покупают жилье в собственном городе.

Именно на отсутствие внутреннего спроса, как на очень тревожный фактор обращают внимание эксперты аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости», весьма скептически оценивая инвестиционные возможности города. Действительно, жилья возведено много, планировалось еще больше (пришлось заморозить) – кто будет это все приобретать?

Большие надежды роста связывают с Олимпиадой 2014 года, но ведь Олимпиада пройдет (она длится всего-то две недели), и будет ли потом востребовано сочинское жилье? Да и останется ли Сочи столь популярным курортом, когда активно развиваются другие курорты России, например, Геленджик, а россияне все чаще уезжают на отдых за границу?

Поэтому инвестиционный потенциал Сочи у экспертов вызывает сомнения. «Им, как всегда, обладают новые, еще не раскрученные районы», - подсказывает Ольга Широкова (Blackwood). Так что, на взгляд журнала Metrinfo.Ru, любителям риска и высокой доходности лучше обратить силы на поиск чего-нибудь новенького. А Сочи же больше подходит для более консервативных инвесторов, рассчитывающих на долгосрочную перспективу, и просто для тех, кто хочет иметь здесь собственную летнюю «резиденцию», и, в конце концов, просто любит Сочи.

Фото: gorodsochi.ucoz.ru